segunda-feira, setembro 19, 2022

Revisão de spreads reduz pressão

É boa altura para renegociar o seu crédito à habitação? Em momentos de subida das taxas de juros é normalmente o que acontece. E não é difícil descobrir porquê, em particular depois de um período em que as taxas de juro nos créditos à habitação estavam em níveis muito baixos e mesmo negativos. Por isso, qualquer aumento, sobretudo quando se vive uma subida grande da inflação, justifica voltar a fazer contas e perceber onde pode emagrecer a fatura a pagar com o crédito. “Os bancos estão a praticar spreads muito competitivos e podem até baixar ainda um pouco mais”, diz o economista da Deco/Proteste Nuno Rico. Em termos de informação no preçário dos bancos, o spread mínimo é praticado pelo Bankinter: 0,90%. Mas o Expresso sabe que o banco espanhol vai avançar com um spread mais baixo, à volta de 0,85%, colocando mais pressão na concorrência (ver tabela).

“Para quem tiver um spread acima de 1,5% pode facilmente obter um spread de 1%”, o que lhe não só “lhe baixa a prestação” como lhe diminui o custo total do crédito”, aponta Nuno Rico. Mas apesar de esta comissão ser uma das armas de uma renegociação, não será a única se o seu spread já for inferior a 1%. A renegociação de spreads em baixa, eventuais movimentos de migração entre os bancos decorrente de condições contratuais, uma maior apetência para a contratação de taxas fixas e um eventual aumento de malparado foram, entre outras, questões colocadas a oito bancos — CGD, BCP, Santander, BPI, Novo Banco, Crédito Agrícola, Banco Montepio e Bankinter. Contudo, ao contrário do que poderá acontecer com uma nova campanha para baixar o spread por parte do Bankinter, nenhum outro banco dá nota dessa intenção.

TAXA FIXA É MAIS PROCURADA

Já quanto a condições de transferências para outros bancos, o BCP tem uma campanha até ao final do mês que cobre os custos de transferência (obtenção de documentos, formalização fora de horas e representação no ato) por parte dos clientes. Também o Bankinter suporta o custo de transferência em contratos que no banco de origem tenham taxa variável. Quer o CA quer o Novo Banco dizem apenas analisar caso a caso as condições dos clientes que queiram transferir o crédito.

A CGD não responde a nenhuma questão, dizendo apenas que “demonstrou ao longo da sua história, e mais recentemente na crise pandémica, que está atenta aos seus clientes, nunca deixando de ter soluções caso delas necessitem ao longo da sua vida”.

A contratação do crédito com taxa fixa é agora mais procurada. Os clientes, segundo o Novo Banco, o CA, o Bankinter e o BCP, procuram mais informação sobre vantagens e desvantagens e a percentagem de novos contratos com taxa fixa está a crescer, embora a grande maioria seja ainda com taxa variável.

Quanto a movimentos de migração entre bancos ainda é “prematuro” tirar conclusões. Segundo o diretor comercial do “Doutor Finanças”, Cláudio Santos, “a mudança de bancos é recorrente, não é exclusivo destes períodos de subidas de juros”, mas “nos últimos tempos temos sentido uma procura maior por informação”. Porém, diz que não há uma resposta óbvia para responder qual o banco com melhores condições, já que “o spread não é a questão mais importante a avaliar”.

Quanto a uma eventual subida do malparado, o CA sublinha que “a subida dos juros associada a uma subida da inflação vai fazer aumentar os custos mensais das famílias e condicionar o seu rendimento disponível”, mas alerta para o facto de que no que diz respeito aos juros “esta é uma fase de ajustamento”, já que “vivíamos numa situação de taxas de juro historicamente baixas”. O Bankinter diz “manter padrões baixos de incumprimento, como aliás ficou patente no período de vigência das moratórias, no qual o banco teve uma exposição bem menor que a verificada no sector”.

P&R

Como renegociar com o banco melhores condições?

Há várias formas e há mesmo quem diga que a negociação com o banco onde se tem o crédito à habitação deve ser “regular”, quer se viva “um ambiente de juros altos ou baixos”, afirma Cláudio Santos, diretor comercial do Doutor Finanças. Deve testar vários cenários e não deixar o assunto para amanhã. E antecipar incumprimentos, diz Nuno Rico, economista da Deco Proteste. Além de testar a baixa do spread, pode negociar os seguros associados ao crédito (vida e multirrisco), que têm um peso significativo, dizem ambos os especialistas.

Há vantagens em negociar maior prazo?

Depende da situação financeira. Se negociar maior prazo ou períodos de carência, a prestação mensal encolhe mas no final do contrato vai pagar mais. Esta solução faz sentido em situações mais delicadas, para não falhar pagamentos. “Nenhuma das partes tem interesse em que algo corra mal”, diz Cláudio Santos.

Vale a pena amortizar se tiver poupanças?

Pode fazer sentido no ambiente de subida de taxas de juro. Nuno Rico defende que pode haver vantagens, pois isso permite baixar a prestação mensal. “Verifique a rentabilidade da poupança aplicada em produtos financeiros de baixo risco, e se for inferior à taxa de juro do seu crédito pode valer a pena amortizar”, mas saiba que vai pagar uma penalização de 0,5% do capital amortizado se tiver taxa variável ou 2% se contratou taxa fixa.

E transferir o crédito para outro banco?

É uma das hipóteses, mas tem de fazer várias simulações e não descartar a negociação junto do banco de origem. Há bancos que podem retê-lo oferecendo o que não tinha para não perder o cliente. Deve ter em conta spread, prazo, montante, mas não menos importante o valor da taxa efetiva (TAEG) que vai pagar (inclui todos os encargos). “O spread pode eventualmente ser mais baixo, mas a TAEG ser superior (por causa dos seguros associados), e nesse caso o crédito acabar por ficar mais caro”, alerta Nuno Rico. Informe-se sobre os custos de transferência a pagar e se algum banco os suporta — pode haver campanhas em que o fazem —, mas não se precipite. Veja também se consegue reduzir o custo com os seguros associados ao crédito (vida e multirrisco), mantendo-os no banco de origem ou transferindo-os. Para ambas as situações tem de fazer contas. “É preciso perceber se a poupança na prestação, com a bonificação do spread, é superior à poupança que se tem ao subscrever os seguros fora do banco”, diz Cláudio Santos (Expresso, texto das jornalistas Isabel Vicente e Sónia M. Lourenço)

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