Portugal vive uma crise da habitação e os números
apresentados pelo Banco de Portugal revelam um desequilíbrio profundo nos
últimos 15 anos, que ajuda a explicar esta realidade: a procura de habitação,
medida pelo número de famílias, tem crescido sistematicamente mais rápido do
que a oferta, medida pelo número de habitações, o que explica a pressão sobre o
mercado imobiliário e os preços atuais.
Historicamente, o cenário era inverso. Entre as
décadas de 1981-91 e 2001-2011, a oferta de novas casas superava largamente o
aumento do número de famílias. No período 2001-11, por exemplo, o número de
habitações aumentou, em média, 84 mil/ano, sendo que se criaram anualmente 44
mil novas famílias. O aumento do número de famílias nessas décadas deveu-se
sobretudo à diminuição da dimensão das famílias. A existência de famílias mais
pequenas implica que haja mais famílias, assumindo que o número de habitantes
se mantém estável, e, consequentemente, necessidade de mais habitações.
A inversão total ocorreu na década de 2011-2021. A
oferta colapsou, o número de habitações aumentou, em média, apenas 11 mil/ano,
sendo superada pela procura (+15 mil famílias/ano). No período mais recente
(2021-2024), este fosso agravou-se: a procura disparou devido à criação de 36
mil famílias/ano, enquanto a oferta de habitação aumentou 22 mil/ano
(construção recuperou ligeiramente do colapso da década anterior).
O que explica este aumento da procura? O principal
motor atual é o saldo migratório, a diferença entre o número de imigrantes e de
emigrantes, que entre 2021 e 2024 contribuiu com +52 mil famílias/ano para a
variação da procura, compensando o saldo natural negativo (-15 mil/ano), devido
ao menor número de nascimentos face ao número de óbitos.
No período 2021-24, dada a ausência de informação,
assumiu-se uma estabilidade na dimensão das famílias ao nível de 2021, mas,
tendo em conta que nas décadas anteriores este foi sempre um efeito com impacto
positivo na procura, é muito provável que tal realidade se mantenha e que o
aumento da procura neste período seja ainda maior do que o apresentado no
quadro.
Se a análise fosse exclusivamente para os centros urbanos, haveria um efeito acrescido com bastante impacto, relacionado com o saldo migratório dentro do país – há um relevante movimento de pessoas do interior do país para os grandes centros urbanos, pressionando ainda mais o mercado de habitação nessas regiões (Mais Liberdade, Mais factos)
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