Neste artigo, o historiador e sociólogo alemão Rainer Zitelmann analisa as consequências negativas do controlo de rendas em Berlim, mostrando como muitas delas já eram previsíveis à luz da teoria económica. Outras experiências internacionais são analisadas no artigo +Liberdade "Controlo de Rendas: Um longo cadastro de fracassos".
EM RESUMO
O que aconteceu em Berlim após o congelamento das rendas?
- Rendas diminuíram 10,3%, beneficiando inicialmente os inquilinos.
- Oferta de casas para arrendar caiu 52%, ultrapassando os 60% em alguns bairros centrais.
- Casais e famílias pequenas foram particularmente prejudicados, devido à redução da oferta de apartamentos de dois e três quartos.
- Senhorios reduziram o investimento em manutenção e renovação, prejudicando a qualidade das habitações.
- Proprietários retiraram imóveis do mercado de arrendamento, optando pela venda.
- Inquilinos enfrentaram pagamentos retroativos após a declaração de inconstitucionalidade da medida.
Síntese das principais conclusões do artigo
A escassez de habitação e o aumento das rendas estão a tornar-se um tema cada vez mais premente em todo o mundo. Uma das principais reivindicações dos partidos de esquerda em muitos países é o congelamento das rendas, que soa apelativo para muitas pessoas que enfrentam dificuldades neste contexto.
Porém, os economistas sabem que essa aparente solução não funciona. Já em 1992, R.M. Alston, J.R. Kearl e M.B. Vaughan mostraram que 93% dos economistas que inquiriram concordavam que «um teto máximo nas rendas reduz a quantidade e a qualidade das habitações disponíveis».
Um novo estudo académico revela agora que foi exatamente isso que aconteceu na prática: um teto máximo nas rendas introduzido em Berlim em 2020 produziu precisamente as consequências que a esmagadora maioria dos economistas tinha previsto quase três décadas antes. De 2016 a 2023, Berlim foi governada por uma coligação de esquerda (e parece provável que outro governo semelhante assuma em breve o poder na capital alemã). A 23 de fevereiro de 2020, este governo introduziu o dito teto de rendas.
Em termos simples, a medida congelava as rendas e obrigava também os senhorios que cobrassem rendas acima de certos limites definidos por lei a reduzi-las. Dependendo do ano de construção e das características do apartamento, os limites máximos legais das rendas variavam entre 3,92€ e 9,80€ por metro quadrado por mês, excluindo despesas de serviços e custos de aquecimento, bem como certos adicionais.
Recorrendo a um conjunto de dados muito vasto, Pekka Sagner demonstrou na sua tese de doutoramento, intitulada «Ensaios sobre Economia da Política de Habitação e da Dinâmica do Mercado», concluída na Schumpeter School of Business and Economics da Universidade de Wuppertal, que as rendas baixaram, de facto, 10,3%.
Ao mesmo tempo, porém, a oferta de apartamentos para arrendamento sofreu uma queda drástica, diminuindo 52%. Em alguns bairros do centro de Berlim, como Charlottenburg-Wilmersdorf e Mitte, a oferta de apartamentos disponíveis diminuiu 60% ou mais. Em bairros periféricos, como Lichtenberg, a queda foi menos acentuada.
O estudo revela que os bairros onde as rendas caíram mais também registaram as quedas mais acentuadas na oferta de apartamentos disponíveis para arrendamento. A oferta de apartamentos de dois e três quartos (50 a 80 metros quadrados) foi particularmente afetada. As famílias mais prejudicadas pelo teto de rendas foram, portanto, aquelas compostas por duas ou três pessoas, como casais e famílias pequenas.
Outra consequência foi que os senhorios reduziram as despesas com a manutenção, uma vez que estas já não eram economicamente viáveis com as rendas mais baixas. Além disso, como a oferta de apartamentos disponíveis tinha diminuído de forma tão drástica, os inquilinos mostravam-se cada vez mais dispostos a alugar até apartamentos cuja manutenção tinha sido negligenciada.
Na sequência da introdução do teto de rendas, a oferta de apartamentos para arrendamento explicitamente anunciados como renovados diminuiu de forma mais acentuada do que a oferta de apartamentos não renovados. Outro fator que contribuiu para a escassez foi a decisão de alguns proprietários de retirar os seus apartamentos do mercado de arrendamento e vendê-los a compradores que os destinavam a habitação própria.
O teto de rendas de Berlim não permaneceu em vigor por muito tempo, uma vez que o Tribunal Constitucional Federal da Alemanha o declarou inconstitucional. A principal razão foi que, segundo o mais alto tribunal da Alemanha, os estados federais individuais não têm competência para regulamentar matérias que já tenham sido regulamentadas a nível federal.
No entanto, uma forma diferente de controlo de rendas, conhecida como «Mietpreisbremse» (travão de rendas), continua em vigor em muitas regiões da Alemanha. Embora seja menos restritiva do que o teto máximo de rendas de Berlim, tem conduzido a semelhantes efeitos negativos no mercado imobiliário, como demonstram outros estudos.
Em última análise, mesmo os inquilinos que inicialmente tinham beneficiado de rendas mais baixas acabaram por ser prejudicados pelo teto de rendas de Berlim. Depois de o Tribunal Constitucional Federal o ter declarado nulo a 15 de abril de 2021, os senhorios passaram a ter o direito de exigir o pagamento retroativo da diferença entre a renda legalmente limitada e a renda originalmente acordada no contrato de arrendamento.
Para inúmeros inquilinos, isto significou ter de reembolsar de uma só vez o valor do aluguer supostamente poupado, que, por vezes, ascendia a vários milhares de euros. Esta situação afetou particularmente os inquilinos que já tinham gastado o dinheiro que pensavam ter poupado e que se viram subitamente confrontados com exigências de pagamentos retroativos substanciais. Os críticos tinham alertado precisamente para este risco, mas os seus avisos também foram ignorados.
Rainer Zitelmann é doutorado em história e em sociologia e é autor de diversos livros, traduzidos em mais de 30 países, entre os quais Em Defesa do Capitalismo: Um Antídoto para os Mitos Anticapitalistas, publicado pelo Instituto Mais Liberdade e disponível gratuitamente na nossa Biblioteca (Mais Liberdade, texto de Rainer Zitelmann, tradução e adaptação de Pedro Almeida Jorge)
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